五個問題搞清2019年個人轉讓無償受贈房產各方應繳哪些稅

來源:凡人小站 作者:李欣 人氣: 發布時間:2019-06-27
摘要:近日財政部和國家稅務總局聯合出臺了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部稅務總局公告2019年笫74號),個人轉讓無償受贈房產的涉稅問題又成為財稅界熱門話題。個人轉讓無償受贈房產究竟該怎樣繳稅,請看下文: 案例: 2016年...
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  近日財政部和國家稅務總局聯合出臺了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年笫74號),個人轉讓無償受贈房產的涉稅問題又成為財稅界熱門話題。個人轉讓無償受贈房產究竟該怎樣繳稅,請看下文:

  案例:

  2016年,小劉以60萬元價格購入市中心(非北京、上海、廣州、深圳)黃金地段一套房產,2019年1月,小劉將該套房產贈送給其兄大劉。2019年9月該房產評估價值為100萬元,大劉將該房產以120萬元的價格轉讓,其中發生可扣除的各項稅費約6萬元。

  該省2019年自1月1日起,實行“六稅二費”減半征收的小微優惠。

  問:大劉受贈行為和轉讓行為雙方該如何納稅?

  贈與行為涉稅

  問題1、贈送人:無償贈送住房需要繳納哪些稅費?

  贈與人需要繳納增值稅及附加稅費,但是因為是無償贈與,因此無需繳納個人所得稅。

  《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱“財稅〔2016〕36號文件”)附件1:營業稅改征增值稅試點實施辦法第十四條規定,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外,視同銷售服務、無形資產或者不動產,應當繳納增值稅。因此,個人贈與住房,應當視同銷售不動產,繳納增值稅。

  但是贈與行為視同銷售是否繳納增值稅,需要確認贈與雙方的關系。

  財稅〔2016〕36號文件附件3:《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定規定,涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權的免征增值稅。家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

  小劉和大劉是親兄弟,小劉將房產贈與大劉,符合財稅〔2016〕36號文件規定的免征增值稅的條件,應當免征增值稅,相關附加稅費也隨之為0。

  問題2、受贈人:無償接受贈與住房需要繳納哪些稅費?

  與個人轉讓住房不同,受贈人無償受贈住房,其應繳納的稅費除了契稅外,還需繳納個人所得稅。

  契稅:《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號,以下簡稱“國稅發〔2006〕144號文件”)規定,對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅。其稅率的執行,因受贈不是購買,應當按照房產所在地省政府確定的契稅稅率執行,不能享受《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)規定的個人購買住房的契稅優惠政策。

  個人所得稅:與個人轉讓住房不同,贈與人沒有取得收入,無須繳納個人所得稅。而受贈人卻是無償取得了房產,應當依法繳納個人所得稅。國稅發〔2006〕144號文件規定,在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。受贈人無償受贈房屋應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

  不過,《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號,以下簡稱“財稅〔2009〕78號文件”)規定了三種贈與情形,對當事雙方均不征收個人所得稅。

  1.對于房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹;

  2.無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

  3.房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

  除這上述三種情形外,《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年笫74號)規定,自2019年1月1日起,房屋產權所有人將房屋產權無償贈送他人的,受贈人因無償受贈取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

  因此,大劉受贈的住房,因為是其兄弟小劉無償贈與的,贈與人小劉和受贈人大劉均無須繳納個人所得稅。

  轉讓行為涉稅

  問題3、轉讓人:轉讓受贈住房如何納稅增值稅及附加?

  轉讓人轉讓受贈住房與轉讓其他住房一樣,會涉及增值稅、城市維護建設稅等附加稅費,以及個人所得稅。

  個人轉讓無償受贈的房產,房產取得時間是增值稅減免優惠的關鍵。

  財稅〔2016〕36號文件附件3:《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定第五條規定,個人在北京、上海、廣州和深圳以外的地區將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上的住房對外銷售的,免征增值稅。注意的是,北京、上海、廣州、深圳以外的地區指的是房產坐落地,而不是個人戶籍地。

  那么,個人無償贈與房產的取得時間該如何確定?

  《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)規定,個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)明確,個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,也適用國稅發〔2005〕89號文件的有關規定,其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。國稅發〔2006〕144號文件進一步明確,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售應繳納增值稅時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

  對于大劉轉讓無償受贈的住房,因為是其兄弟小劉所贈,因此大劉在轉讓該住房時,其購房時間按照小劉購買該住房的時間計算,而不是按大劉受贈的時間計算。只有當大劉無償受贈的住房是屬于非“繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與方式”取得的,轉讓該住房時,其購房時間才按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

  因此,大劉轉讓的無償受贈的住房,其取得時間應為2016年某日,到2019年9月轉讓時,已超過2年以上,應予免征增值稅,同步附征稅費為0。

  問題4、轉讓人:轉讓受贈住房如何繳納個人所得稅?

  轉讓人轉讓無償受贈住房需要依法按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。其中需要關注四個要點:

  一是轉讓受贈房產計算個人所得稅應扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。財稅〔2009〕78號文件規定,受贈人轉讓受贈房屋時,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,繳納個人所得稅。

  二是轉讓價格偏低可由稅務機關核定確認。財稅〔2009〕78號文件規定,受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

  三是不得核定征收個人所得稅。國稅發〔2006〕144號文件規定,在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。

  四是個人轉讓自用5年以上唯一住房免征個人所得稅。《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)規定,個人轉讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。

  因此,對于大劉轉讓受贈的房產,在計算繳納個人所得稅時,應當扣除小劉購買該房產的實際購置成本60萬元,以及大劉在轉讓過程中所支付的相關稅費6萬元后的余額54萬元(120-60-6),按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅10.8萬元。

  問題5、受讓人:受讓無償受贈住房應繳納哪些稅費

  受讓人受讓住房應當依法繳納契稅。符合契稅優惠條件的,依法享受稅收優惠。

  《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)規定:個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率繳納契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率繳納契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率繳納契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率繳納契稅。

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